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十部委《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》亮点解读

2021-03-26 来源:民兴物业 点击:875次     字体大小:

通过学习,个人认为十部委《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》有以下十二大亮点。



坚持党的领导

“十部委《通知》”提出坚持和加强党对物业管理工作的领导。“东西南北中,党政军民学,党是领导一切的”。历史的经验表明,在物业管理活动中坚持党的领导,既符合当前的实际需求,也是解决社区治理矛盾的一剂“灵丹妙药”。业主大会、业主委员会、物业服务企业等各方主体都应当在社区党组织的领导下依法依规的开展物业管理活动。基层党组织能够切实发挥领导核心作用,带领全体业主在实现权利、履行义务的过程中始终保持正确的政治方向,坚定不移贯彻党的理论和路线方针政策,避免在物业管理区域出现治理盲点和思想真空。通知中,推动业委会和物业服务企业中的党员与社区“两委”双向任职等举措是在北京、深圳等超大城市的社区治理中已经得到推广和验证的有效创新。

 


         落实街道责任  

“十部委《通知》”提出落实街道属地管理责任。这是有效发挥基层政府在社区治理中主导作用的具体抓手。按照条块结合、以块为主的原则,街道和物业管理行业主管部门各司其职,上下联动。充分发挥和落实街道在物业管理活动中的属地管理责任,能够推动管理重心下移、权力下放、力量下沉,形成到一线解决问题的工作导向,避免出现“看得见的管不着,管得着的看不见”的尴尬。其中,指导业委会和物业服务企业履职尽责、指导开展物业承接查验、监督物业项目交接、指导突发事件应对等街道职责都已在2020年实施的《北京市物业管理条例》中得到明确。而“委托物业服务企业承担公共服务事项的,应当向物业服务企业支付相应费用”这一新提法则回应了广大物业服务企业的心声,完善了非业主主体购买物业服务的正常通道。物业服务活动应遵循契约精神,一些超出物业服务合同约定范围和内容的服务,虽然可能是出于公共利益或紧急需要,但却实际增加了企业经营成本,应当对物业服务企业做出相应的对价补偿。



      推动管理下沉 

“十部委《通知》”提出“推动城市管理服务向居住社区延伸”。一段时间以来,一些地方的个别行政管理部门对自身职责认识模糊,“执法不进社区”,对违法搭建,违规占用楼道、场地、消防通道、道路、绿地等违法行为的执法不够到位。《通知》提出明确部门和单位职责清单,及时查处物业服务区域内的违法违规行为,这是破解行业发展难点痛点的有效举措;《通知》再次明确了水电气热等专业运营单位应当服务最终用户,并督促其落实对物业服务区域内相关设施设备的维修、养护和更新责任。这一规定实际在国务院《物业管理条例》中早已明确,但十多年来却因为历史遗留和行业利益等缘由迟迟难以得到全面落实,厘清设施设备维护服务的责任边界将有利于更好地保障业主权益。

 


     惩戒恶意欠费 

 

“十部委《通知》”提出“探索将恶意拖欠物业费的行为纳入个人信用记录”。可以尝试将这个规定与《北京市物业管理条例》的相关内容进行对比性分析:首先,可能需要精准识别两个概念,一个是“纳入失信被执行人”,一个是“纳入个人信用记录”。其中,《北京市物业管理条例》提出的针对欠费业主的惩戒措施是“业主拒不执行人民法院生效法律文书的,人民法院可以依法对业主作出限制消费令、纳入失信被执行人名单。”被限制高消费的主体不一定被纳入失信被执行人名单,但纳入失信被执行人的主体肯定会被限制高消费。失信被执行人是一项行之有效的司法惩戒手段,只能由司法部门认定和执行,并非局限于物业费的纠纷执行,而是广泛适用于民事诉讼的执行保障措施。要将恶意欠费业主纳入失信被执行人名单,需要严格履行起诉—业主败诉—业主拒不执行—强制执行—申请纳入失信被执行人等严格的法定程序。
“十部委《通知》”中所述是“对多次催交仍拖欠物业费的业主,可根据管理规约规定的相应措施进行催交。探索将恶意拖欠物业费的行为纳入个人信用记录。”纳入个人信用记录相较纳入失信被执行人名单而言,无论是施行主体和程序都更具有操作性,更易于实现。例如,如果消费者长期恶意欠费,可能电信供应商就会将其行为纳入企业自建的个人信用记录,限制今后为其提供服务。又比如铁路部门对高铁霸座行为作出的在铁路征信体系中记录该旅客信息,并在一定期限内限制其购票乘坐火车的举措。纳入失信被执行人名单需要通过一审二审加执行等繁冗司法程序实现,而纳入个人信用记录的实施主体可能是服务提供部门,也可能是国家公共信用信息部门,实现的途径和程序更加便捷,一定程度上也是对司法资源的节约和保护。

“十部委《通知》”中提出的将恶意拖欠物业费的行为纳入个人信用记录将是一项有益的积极探索,关键是要明确恶意拖欠行为的认定主体和确权指向、实施主体的授权、不良信用记录的合法消除程序等操作层面的细节问题。



 强化行业监督 


“十部委《通知》”强化了对行业内各个主体的监督。

业主委员会的健康运作是实现业主良好自治的关键。“十部委《通知》”从明确业委会的信息公示责任、撤销业委会不合法决定、罢免业委会委员资格、加大业委会违法行为查处力度等四个方面对全体业主的权益进行了保障,同时也加强了对业委会工作的监督。“十部委《通知》”从第十九条到第二十一条加强了对物业服务企业工作的监督,如建立服务信息公开公示制度、企业信用管理制度、企业红黑名单制度等都是确保物业服务企业规范运行的有力抓手。权力失去监督和制约,必然会如同脱缰野马,横冲直撞、恣意妄为,其后果的严重性可想而知,因此,必须扎紧制度笼子,确保行业内各个主体都在公开、公正、透明、公益的原则下健康运作。



 扩大覆盖范围 


“十部委《通知》”提出扩大物业管理覆盖范围。一是由街道推动业主设立业主大会,例如北京市就提出“加强物业管理工作提升物业服务水平三年行动计划”,要求“2020年底前新成立业主委员会(物业管理委员会)2000个以上,业主委员会(物业管理委员会)组建率达到30%以上,2021年达到70%以上,2022年达到90%以上。”二是探索组建物业管理委员会,物业管理委员会是物业管理区域内更规范、更具效率的替代性、过渡性执行机构。物业管理委员会作为业主自治和行政管理相结合的社会治理架构,符合社会管理的客观需要,可以填补业主共同决策、执行机构的真空。这是对业主大会及业主委员会制度的有效补充,是解决业主大会成立难题的有益尝试。三是结合城镇老旧小区改造推动建立物业管理长效机制。四是在无物业小区尝试托管、代管和自管的准物业管理模式。

 


 完善价格形成 

“十部委《通知》”提出完善物业服务价格形成机制。住宅小区物业管理服务收费和停车场停车服务收费均已挪出政府定价目录,属于政府指导价或市场调节价的管理范畴,而北京市最新的规定更是明确了住宅物业费只适用于市场调节价范围。近年来,不断攀升的人力成本、能源和物料价格和始终不变的物业服务收费价格之间的矛盾已成为制约行业良性发展的重要因素。针对物业费调价难这一突出问题,《通知》提出可根据服务标准和物价指数等因素动态调整,这一规定为加快形成“质价相符”的物业服务费价格形成机制和动态调整机制提供了政策依据。在实操过程中,建议应当进一步明确物业费调整的启动机制和触发条件,推动其实施。



 建设智慧物业 

“十部委《通知》”提出加强智慧物业服务能力建设。物业管理植根于中国内地的土壤已四十年,行业的未来之花将如何绽放?多元化运营,资本化运作,集团化经营,战略化联盟都是有益的探索和可能的形态。作为劳动密集型行业,行业如果继续在价格战、同质化的黑屋里野蛮生长,断然无法遇见未来的曙光。因此,行业必须充分利用科技进步和社会资本的助力,促进人工智能和物业服务深度融合,创新推动,向智慧化物业转型升级。在这个过程中,物业服务企业需要创新载体、创新方式、创新体制,逐步实现线上化、数据化、智能化的转型升级。

 


 融合线上线下 

 

“十部委《通知》”提出促进线上线下服务融合发展。物业管理行业应当以大视野谋划大格局,提升发展理念,充分意识到这是为贯彻落实党中央、国务院“六稳”“六保”工作任务,进一步扩大内需特别是有效促进消费,推动经济供需循环畅通的国家策略;物业服务企业应当以大项目推动大发展,搭建智慧物业管理平台,对接各类商业服务,构建线上线下生活服务圈,满足居民多样化生活服务需求。



 善用维修资金 

 

“十部委《通知》”提出提高维修资金使用效率。住宅专项维修资金是物业的“养老金”。随着住宅使用年限增长,动用专项维修资金维修、更新及改造房屋共用设施设备的需求也在上升。为提升维修资金使用效率,新生效的《民法典》在《物权法》第76条基础上作了修改完善:一是将使用建筑物及其附属设施的维修资金单列一项,并降低通过这一事项的表决要求;二是适当降低业主作出决议的门槛。而通知在此基础上进一步提出几点意见,一是倡导简化维修资金使用流程;二是涉及到电梯、水泵、消防设施故障和外墙防水损坏等安全隐患的紧急维修应遵循特事特办,急事急办的原则处理;三是探索在物业费列支范围之外,使用维修资金购买电梯安全责任保险。


 建立信息公示 

“十部委《通知》”提出建立服务信息公开公示制度。通知对物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话等十四项物业服务信息提出了公示要求,同时要求开展家政、养老等多种经营服务业务也应对外公示。《通知》强调,物业服务企业不得收取公示收费项目以外的费用,通俗的说,不公示就不能收费,要收费就应公开透明,不能浑水摸鱼“搞糊涂账”。

 在这里仍然需要再次呼吁,基于物业费收支情况的公示应当针对酬金制和包干制两种收费模式区分处理。对于酬金制收费模式而言,物业服务费用的收支涉及全体业主的利益。物业服务企业收取的物业费具有共有性,是代收代管的费用。酬金制收费进行收支公示能够实现物业服务费用收取和支出的透明性、合规性和合约性;而对于包干制收费模式而言,不主张强制进行物业费收支公示,物业服务和收费的关注焦点和目标应该是“质价相符”,而不是舍本逐末,转而单纯关注收支盈亏。且物业服务企业收取的包干制物业服务费是企业经过确认的收入和入账的资金,其资金具有完全的专有性和排他性,完全不同于酬金制收费模式下的资金所具有的共用性和基金性。


 建立信用管理 

 “十部委《通知》”提出建立物业服务企业信用管理制度。《物业服务企业资质管理办法》于2018年废止后,如何实现对物业服务企业有效监管,行业主管部门也在不断摸索和尝试。对于物业服务企业的管理,教育要有示范力,规定要有约束力,惩治要有震慑力。因此,《通知》提出要建设全国信用管理平台,这项创新的制度设计如果得以顺利落地,将为行业监管提供强有力的抓手,但可以想见这一过程必将漫长而艰辛,甚至可能会耗时费力且事倍功半。建议是否能考虑将这一行业管理的信用平台纳入到国家统一的企业信用管理平台的建设中。
“十部委《通知》”把握了现阶段住宅物业管理的关键重点,构建了住宅物业管理活动的未来框架,集聚了物业管理政策的创新思路,拓展了物业服务企业的发展空间,指明了物业管理行业的提升方向,体现了诸多亮点、引领了良好预期。各级地方及相关主体应当整合资源、积极实践,实现与顶层设计的有机结合,加快形成既有共性又有特色的社区治理新模式。

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